Строительство многоквартирного дома, на первый взгляд, представляет собой задачу не самую сложную и при этом весьма стандартизированную - выбор земельного участка, сооружение фундамента, возведение стен и последующая отделка. Однако на самом деле строительство дома - процесс, имеющий множество нюансов, особенно, когда речь заходит о строительстве многоэтажного дома с сотней и более квартир.
Рассмотрим основные этапы возведения многоквартирного жилого дома.
1 этап. Выбор земельного участка
Выбор наиболее подходящего земельного участка для строительства - пожалуй, один из важнейших этапов строительства. При выборе учитываются следующие факторы:
1. Наличие всех необходимых коммуникаций, близость пролегания тепловых и электросетей, телефонных кабелей. Так как большинство современных жилых домов имеют автономное отопление, то близость центральной теплотрассы не является сколько-нибудь определяющим фактором. В то время как необходимость «протянуть» трубы водоснабжения или возвести опоры для прокладки линий электропередач, может существенно повлиять на стоимость строительства в большую сторону.
2. Близость объектов городской инфраструктуры. Чем ближе новостройка находится к центру города, тем привлекательнее она выглядит в глазах будущих жильцов. Но есть и минусы. Земля в центральных районах города очень дорогая, а поэтому и стоимость квадратного метра будет немаленькой. Кроме того разрешение на строительство в таких районах получить у властей крайне сложно. Напротив, стоимость квартир в домах, расположенных на окраине города или за его пределами, будет гораздо ниже, однако не факт, что транспортное сообщение в такие районы будет удобным и регулярным.
Отметим также, что строительство любых многоэтажных зданий, в том числе и многоквартирных домов, осуществляется согласно градостроительному плану. Чтобы начать строительство объекта, особенно в центральном районе города, необходимо получить порядка 50 разрешений! В районах, где новостроек еще не очень много, а по генеральному плану предусмотрено строительство нескольких объектов, получить разрешение легче.
Если заказчиком постройки являются городские власти, то процесс получения разрешения на строительство также заведомо облегчен. Но в этом случае построенное жилье зачастую предназначено для малообеспеченного населения (квартиры эконом-класса).
Этап 2. Топографическая съемка и геологическая экспертиза земельного участка
На участке, предназначенном для строительства, следует провести топографическую съемку для того, чтобы:
- определить координаты расположения будущего объекта;
- выявить характеристики окружающей местности.
Топографическая съемка наряду с геологическими изысканиями позволяет узнать, насколько глубоко расположены грунтовые воды, а также оценить состояние грунта, возможность и степень усадки фундамента будущего строения.
Эти работы проводятся только теми организациями, которые имеют соответствующий допуск. По завершению работ исполнитель предоставляет застройщику отчет о проделанной работе, в котором указаны следующие моменты:
- характеристика рельефа;
- состав грунта, его физические свойства и геологическое строение;
- климатические и метеорологические характеристики и т.д.
Проведение геологических изысканий необходимо для обоснованного выбора технологии строительства и строительных материалов. Так, если участок имеет сложный рельеф или грунтовые воды залегают слишком близко, потребуется использование специальных методов.
3 этап. Проектирование
Проектирование многоэтажного жилого дома - необыкновенно сложная и ответственная задача, т.к. именно от этого этапа зависит не только размер площади и удобство планировки квартир, но и внешний вид строения.
При разработке проекта будущего дома руководствуются следующим:
- Санитарные требования;
- Утвержденные строительные нормы;
- Особенности климата;
- Сейсмологическая обстановка.
Например, санитарное законодательство контролирует соблюдение таких параметров жилых помещений, как вентиляция и освещенность, а разработка системы теплозащиты осуществляется с учетом среднегодовой температуры - при необходимости может быть предусмотрено дополнительное утепление фасада. Проектирование здания также предполагает выбор оптимального способа расположения коммуникаций - с учетом экологических требований и особенностей окружающей среды.
Сложность этапа проектирования заключается в том, что проектировщику необходимо в обязательном порядке согласовать итоговый проект здания с архитектурно-строительными органами, при этом четко соблюдая установленные санитарные требования.
При строительстве высотных зданий (более 22 этажей) тщательно рассчитывают предполагаемую нагрузку на фундамент, продумывают надежность несущих конструкций.
Другая важная деталь - при проектировании архитектор должен учесть не только особенности территории, но и дальнейшие планы по застройке данного района. Не учитывая этих особенностей, можно в будущем столкнуться с такими «неожиданностями», как кардинальная смена вида из окон или несоответствие здания по внешнему виду с соседними строениями.
Только грамотный, многократно проверенный проект, соответствующий всем требованиям, гарантирует, что результатом строительства станет безопасный, надежный и внешне привлекательный многоквартирный дом, который станет прекрасным местом для жизни и отдыха.
4 этап. Строительство
Нередко этапу строительства предшествует еще один этап - проведение тендера на выбор подрядчика, который займется реализацией проекта. Подрядчика выбирают на конкурсной основе, где помимо стоимости работ оценивают опыт работы подрядной организации, квалификацию сотрудников и наличие современной строительной техники.
Непосредственно строительные работы выполняются в несколько этапов.
1. Подготовка участка под строительство
Этап предполагает выполнение следующих работ:
- Ограждение участка - для ограничения доступа на стройку посторонних людей и обеспечения сохранности техники и стройматериалов;
- Расчистка территории, в том числе снос существующих зданий и сооружений;
- Перетрассировка инженерных сетей, мешающих строительству;
- Организация подъездных путей и прокладка коммуникаций;
- Сооружение временных административных и бытовых помещений;
- Защита строительной площадки от скопления дождевой воды.
2. Разметка осей здания
Данный этап требует точных расчетов и тщательной проверки, т.к. даже незначительные на первый взгляд отклонения в последующем будет невозможно исправить. Разметку осей выполняют с использованием современных измерительных приборов.
3. Земляные работы
Основная суть земляных работ при возведении многоэтажного здания сводится к рытью котлована под фундамент и прокладке траншей для подведения коммуникаций. Зачастую объем земляных работ бывает очень велик, поэтому для сокращения трудовых и временных затрат используют спецтехнику - бульдозеры и экскаваторы.
4. Работы по возведению фундамента
Фундамент многоэтажного здания - это основа, гарантия его прочности, надежности и долговечности. Именно фундамент принимает на себя самую большую нагрузку. Тип фундамента зависит от особенностей грунта, нередко применяется подсыпка гравием или песком, основная же часть фундаментных работ - это заливка бетоном, который способен выдержать вес здания высотой более 20 этажей.
5. Возведение наружных стен
Сложность данного этапа зависит от используемой технологии строительства. Кирпичный дом, дом из железобетонных панелей или монолитный дом - во всех случаях используются совершенно разные технологии строительства. Наибольшее распространение на сегодняшний день получило монолитное строительство, для которого необходима только опалубка, бетон и арматура.
6. Подведение коммуникаций
Траншеи для подведения коммуникаций подготовлены еще на этапе земляных работ, теперь же осуществляют непосредственно укладку коммуникаций (воды, газа, электричества, канализации) и подключение дома к централизованному водоснабжению и другим инженерным сетям.
7. Кровельные работы
Порядок монтажа кровли зависит от выбранного типа крыши. Большинство современных новостроек оснащаются эксплуатируемой кровлей, на которой можно устроить зимний сад.
8. Монтаж внутренних перегородок
Этап предполагает разделение дома на отдельные квартиры согласно проекту. Одновременно с этим дом оснащают лифтовым оборудованием.
9. Установка окон
Для осуществления внутренних работ необходимо обеспечить защиту дома от погодных условий, поэтому окна устанавливают уже сейчас. Могут быть также установлены металлические двери в квартирах.
10. Устройство внутренних коммуникаций
На данном этапе проводятся следующие работы: разводка света, прокладка канализации, обустройство систем отопления, газоснабжения и водоснабжения. После разводки коммуникаций устанавливают счетчики на воду и свет.
11. Стяжка пола
Для устройства стяжек пола используют печано-бетонную смесь, пол тщательно выравнивают. Именно стяжка пола является началом черновых отделочных работ.
12. Внутренняя отделка
Внутренние отделочные работы можно условно разделить на черновые и финишные. Чаще всего застройщики продают квартиры с черновой отделкой. С одной стороны, новые владельцы такой квартиры смогут самостоятельно привести квартиру в презентабельный вид - с учетом своих вкусов и предпочтений, с другой стороны, это потребует немаленьких затрат денег и времени.
13. Внешняя отделка
Наружные отделочные работы включают в себя отделку фасада и ремонтные работы помещений общего пользования. И если квартира может быть продана уже с черновой отделкой, то отделочные работы подъезда, холла, лестницы и других общественных помещений жилого дома должны быть полностью завершены.
Практически все жилые комплексы располагают коммерческими площадями, которые обычно располагаются на первых этажах - это могут быть отделения банка, продуктовые магазины, салоны красоты, прачечные и т.д. Наличие нежилых площадей предусматривается еще на этапе разработки проекта.
5 этап. Обустройство придомовой территории
Помимо возведения жилого дома застройщик обязан продумать и обустроить придомовую территорию. Это необходимо не только для соблюдения градостроительных норм, но и для выгодной продажи квартир в новостройке. Согласно общепринятой практике обязательными атрибутами благоустроенной придомовой территории являются:
- Наличие зелени и клумб;
- Детская площадка перед домом;
- Наличие асфальта или тротуарной плитки у подъездов;
- Хорошие подъездные пути для автотранспорта;
- Собственная парковка у дома (иногда предусматривается и гостевая);
- Уличное освещение.
Элитные жилые комплексы ко всему прочему могут иметь закрытую охраняемую территорию, украшенную ландашафтным дизайном, подземный паркинг и даже бассейн.
Подводя итог
Как видим, строительство многоквартирного дома - процесс сложный, ответственный и весьма длительный. Большинство застройщиков отмечают, что в основном трудности возникают на этапе сбора необходимых документов и получения разрешений на строительство, а также на этапе разработки и согласования проекта. В то время как сами строительные работы занимают не так много времени. Для сокращения сроков строительства и уменьшения расходов некоторые строительные компании прибегают к использованию типовых проектов.
Проектирование многоквартирного дома в Москве, как и в любом другом регионе, начинается с создания эскизного проекта. Для этого необходимо собрать всю информацию об объекте – особенности местности, пожелания по застройке участка, количество жильцов. Важной частью этапа создания эскиза остается определения размера постройки, планирование размещения всех объектов и расположение жилых и технических помещений. Во время подготовки проекта под строительство или в Москве и области специалистами компании ГЕНПРОЕКТ учитывается специфика каждого помещения.
Архитектурные решения в проектах многоквартирных домов Москвы эконом класса
Любой объект, даже если это проект многоквартирного дома эконом класса, проходит этап разработки архитектурных решений. Его особенность в том, что именно в это время происходит работа над внешним и внутренним обликом дома, подбор материалов и цветовых решений для каждой комнаты. Также проходит разбивка помещений на функциональные зоны, что позволяет эффективно использовать каждый квадратный метр. Рассчитывается примерная себестоимость строительства многоквартирного дома на основе сметы предстоящих затрат на все этапы строительства (за основу берется среднерыночная стоимость материалов). Также наши специалисты предлагают помощь в прохождении согласований в муниципальных органах и получения .
Конструктивные решения для проекта многоквартирного дома в Москве
Одной из главных причин, почему стоит доверить строительство многоквартирных домов в Москве профессионалам – индивидуальная разработка фундаментных и опорных конструкций, исходя из характеристик почвы, влияний климатических условий и ландшафта местности. Современные технологии и оборудование позволяет учесть все особенности участка. В стоимость проектирования жилого многоквартирного дома входит целый комплекс мероприятий, направленных на разработку целесообразных конструктивных решений, что полностью себя оправдывает и позволяет возвести безопасный для жизни дом.
Инженерия проекта многоквартирного дома в Москве
Строительство многоквартирных домов в московской области требует четкой разработки инженерного решения. Важно учитывать не только расположение городских коммуникаций, но и особенности подключения к ним. Без этого дом невозможно обеспечить удобным бесперебойным снабжением водой и электроэнергией. Для таких зданий разрабатывается индивидуальный тепловой пункт и система приточно-вытяжной вентиляции, которые обеспечивают комфортные условия в любое время года и при любых погодных условиях. Правильные решения для проекта многоквартирного дома в Москве создают востребованный объект, который приносит значительную выгоду.
Строительство проектов многоквартирных домов Москвы
При проектировании жилого многоквартирного дома в Москве, специалисты нашей компании подготавливают все необходимые документы и разрешения на строительство, что значительно ускоряет и упрощает процесс возведения здания. Ориентировочная цена многоквартирного дома под ключ рассчитывается в отдельной смете, что является важным моментом в контроле подрядчика. Также возможна помощь в выборе строителей и осуществление авторского надзора за выполнением всех работ согласно утвержденному плану. Наши клиенты знают, что ГЕНПРОЕКТ – это надежный партнер, который поможет воплотить все задумки в жизнь.
