Elamute kapitaalremont Vene Föderatsioonis ei mõjuta kõiki objekte. Esmatähtis on hoone tehniline seisukord ja selle kasutusaeg. Selle taustal on 2019. aastal aktuaalne elamute kasutusea küsimus.
Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:
AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas.
See on kiire ja TASUTA!
Suurem osa Vene Föderatsiooni elamufondist ehitati eelmise sajandi teisel poolel. Enamik hooneid vajavad hädasti kapitaalremonti.
Kuid on neid, kes praegused uusehitised "ellu jäävad". Mis määrab hoonete vastupidavuse ja millised on elamute kasutustingimused 2019. aastal?
Põhilised hetked
Elamu eluiga on ajaliselt piiratud ja sõltub täielikult remonditööde sagedusest.
Hoone üldine seisukord ei mõjuta eraldi korteri remonti. Aja jooksul iga maja vananeb, selle turuväärtus väheneb.
Kuid samal ajal tõusevad kulud, kuna põhikonstruktsioonide kulumise tõttu kulutatakse maja ülalpidamisele üha rohkem energiakandjaid.
Mingil hetkel on kodu ülalpidamine kallim kui heade elamistingimustega korteri üürimine.
Defektsete elamute osakaalu minimeerimiseks on Vene Föderatsiooni valitsus loonud kapitaalremondi ja likvideerimise programmid.
Piirkondlikud projektid näevad ette kodanike ümberasustamist lagunenud eluruumidest. Elamuobjektide liigitamisel arvestatakse ehitusnormide järgi tüüptingimusi.
Tegelikult on need garantiiperioodid, mille jooksul peavad teatud konstruktsioonielemendid töötama.
Näiteks maja küttesüsteem vajab vahetust pärast 30-40 aastast kasutusperioodi. Kanalisatsiooni ja veevarustuse osas on ette nähtud kuni 25 aastat teenust. Puitkonstruktsioonid kestavad sama palju.
Standardid näevad ette kommunaalteenuste kapitaalremonti ja väljavahetamist vähemalt kord kolmekümne aasta jooksul.
Kuid valikulisi remonditöid on soovitav teha üks kord viieteistkümne aasta jooksul. Lagede ja seinakardinate vahetamine on soovitatav iga viiekümne aasta tagant.
Kuid selleks, et täpselt kindlaks teha, millal kodus remonti on vaja, peate teadma elamute kasutusiga.
Mida peate teadma
Mõiste "kasulik eluiga" tähendab teatud ajavahemikku, mille jooksul saab hoonet kasutada ilma majandusliku kahjuta.
Lihtsamalt öeldes on see periood, mille jooksul hoone on garanteeritud. Kasutusiga sõltub paljudest teguritest.
See on ehitusmaterjalide kvaliteet, ehitustehnoloogia, rajatise kapitali väärtus jne. Peamiste parameetrite puhul võetakse arvesse järgmist:
Tööperioodide kestus võib varieeruda mitmest aastast kuni aastakümneteni. Elamu keskmiseks elueaks loetakse kakskümmend viis aastat.
See väärtus on tingitud seadmete ja üksikute konstruktsioonide minimaalsest kasutuseast. Kuid põhimõtteliseks kriteeriumiks peetakse ikkagi maja tehnilist seisukorda.
Õiguslik regulatsioon
Elamute kasutusea kontseptsioon on lahutamatult seotud hoonete ohutu kasutamisega.
Vene Föderatsiooni ehituskonstruktsioonide ohutusparameetreid reguleerivad korraldusega kehtestatud "Tehnilised eeskirjad ...". Tagatud on vastavus määrusele "Riiklike standardite loetelu ...".
Näiteks 70ndatest ja varasematest majadest on tänapäevase ehitusega võrreldes minimaalne mugavus.
Teine aegumise võimalus tähendab selle elementide vananemist ja nende mittevastavust sanitaar-, ehitus- ja muudele põhistandarditele. Probleemi võib lahendada hoone rekonstrueerimine või moderniseerimine.
Ehituspaneelidest majade ehitamine võimaldab pakkuda kinnisvaraturule odavat eluaset võimalikult lühikese aja jooksul. Esimene Venemaal ehitatud paneelmaja on 1948. aastal püstitatud neljakorruseline maja Moskvas Sokolina Gora tänaval 5. Paneelkorrusmajade massehituse kõrgaeg on periood: 1960–1980.
Standardne kasutusiga
Tehnilistes normides on määratletud standardid, mille kohaselt peavad erineva otstarbega ehitised olema kasutusel vähemalt kindlaksmääratud arvu aastaid. Juba korterelamu projekteerimisetapis kehtestatakse deklareeritud standardite tagamiseks nõuded materjalidele ja konstruktsioonidele.
Tänapäeval tõstatub üha enam küsimus suure hulga elamute seisukorra kohta, mille kasutusiga on juba möödas või lähenemas sellele.
- "Stalinki", enne 1945. aastat ehitatud majad - kasutusaeg 125 aastat, kasutusaja lõpp 2050-2070.
- "Stalinki", ehitatud pärast 45. aastat - mõeldud kasutusiga 150 aastat, dekomisjoneerimine - 2095-2105.
- "Hruštšov" paneelkorruselised hooned, mida kogu NSV Liidus massiliselt püstitati kuuekümnendatel, kaheksakümnendatel - kasutusiga on 50 aastat, standardne demonteerimisaeg on 2005-2015.
- 60ndate telliskivimajad - kasutusiga 100 aastat, kasutusperioodi lõpp 2055-2070.
- 70ndate paneel- ja plokkmajad - kasutusaeg 100 aastat, lõpeb 2055-2080
- Kaasaegsed piiramatu korruste arvuga hooned:
- plokk, ressurss on 100 aastat;
- paneel, ressurss 100-120 aastat;
- telliskivi ja monoliitne 120-150 aastat.
Tähtis! Need on vaid suunavad hinnangud elamutele, tegelikkuses arvestatakse maja vastupidavust lähtuvalt materjalide kvaliteedist ja remondi korrapärasusest.
Kui kaua hoone üksikud osad vastu peavad, sõltub materjalidest ja töötlusest:
- sihtasutuse sihtasutus 50-150 aastat;
- seinad ja siselaed 50-100 aastat;
- katus 30-100 aastat vana;
- katusekate 8-25 aastat;
- põrandakate 15 - 60 aastat;
- trepid 30-100 aastat vanad.
Paneelmajad täna
Moskva uusehitiste turul ei ületa "paneeli" osakaal 5%. Tänapäeval hõivavad suurema osa sellest turust monoliitsed majad, mida eristavad kõrgem soojuslik jõudlus ja kasutusaeg (120-140 aastat). Eluasemete järelturul on aga "" korterite osakaal umbes 46%. Valitsus on koos teiste ametiasutustega juba mitu aastat välja töötanud tervet rida programme paneelmajade kasutusea pikendamiseks. Nüüd pole vaja arvestada sellega, et teie Hruštšov lagunemise tõttu ei hävi. Põhjus on lihtne – kohalikes eelarvetes rahapuudus.
Mis mõjutab elamute eluiga
Hoonete eluiga mõjutavad kaks iseloomulikku tegurit:
- füüsiline - hoone ja selle kommunikatsioonide loomulik kulumisprotsess;
- moraal - hooned ei vasta kaasaegsetele esteetilistele ja tehnilistele kaasaegsetele standarditele.
füüsiline tegur
Määratud vastavalt kehtivatele eeskirjadele. Viimase kümnendi jooksul on Venemaa elamufond juba jõudnud kiire halvenemise perioodi ja kui sellele probleemile lähitulevikus kardinaalseid lahendusi ei võeta, toob see kaasa mitmete Moskva elamukomplekside samaaegse hävimise. Kui palju avariihooneid üle riigi on, pole teada.
Paneelelamufondi peamised probleemid on järgmised:
- jooksvate ennetavate ja suuremate remonditööde õigeaegne teostamine;
- kokkutõmbumine, aja jooksul võib vundament vajuda ja liikuda, see probleem on tüüpiline kõikidele hoonetele, kuid paneelide puhul on see protsess üsna ebaühtlane;
- paneelidevaheliste õmbluste kasutusiga (30-40 aastat). Õmblused on töökindluse tagamiseks kõige olulisem komponent Euroopas on sisseehitatud elemendid valmistatud roostevabast terasest, mis mõjutab automaatselt hoone maksumust, meie arendajate arvutused on lihtsad - miks maksta rohkem?;
- ebaseaduslik ümberehitus. Tänapäevani jätkuv ohjeldamatu mood standardplaneeringute ümberehitamiseks sai alguse 90ndate keskel, kui moodi tulid stuudiokorterid. Probleem on selles, et enamik neist muudatustest on ebajärjekindlad ja tehakse struktuuri terviklikkuse rikkumistega.
moraalne tegur
Lisaks füüsilisele on olemas selline asi nagu ehitise vananemine, mis tuleneb ühiskonna tehnilisest arengust ja mida defineeritakse kui mittevastavust tänapäevaste mugavuse ja parendamise nõuetega.
Hoone vananemise märgid:
- korterite planeering ei vasta tänapäeva nõuetele;
- inseneriseadmete süsteemid on aegunud;
- liigne hoonestus- ja asustustihedus;
- ebapiisav haljastus ja haljastus.
See on huvitav! Alates 2016. aastast on Moskva linnapea kantselei kehtestanud vana seeria paneelmajade ehitamise keelu, kuid osa praeguste uute hoonete arendajaid jõudis oma projekte hakata ehitama vananenud seeriaid kasutades ajal, mil need olid veel lubatud.
Suhteliselt uute mitmekorruseliste paneelmajade kasutusiga on kuni 70 aastat. Uute hoonete seeria lühendiga "P 44" on projekteeritud perioodiks kuni 100 aastat. Seal on seeria "C 220", mille majade ehitus on paneelidest kokku pandud, välise telliskiviga, selliste hoonete välimus on sarnane monoliit-tellis. Spetsialistid määravad sellistele majadele umbes 150 aastat, standardne kasutusiga. Elamuturul on nende seeriate paneelidest korterivalikuid peaaegu võimatu leida.
Hoone seisukorra hindamine
Maja ülevaatus toimub 3 etapis.
Ettevalmistus:
- projekteerimis-, täitev- ja tegevusdokumentatsiooni uurimine;
- erinevat laadi dokumentatsiooni uurimine, mis on seotud uurimisobjektiga ja võimaldab saada täielikumat vastust eksperdile esitatud küsimustele.
Visuaalne (esialgne) kontroll:
- defektide ja kahjustuste tuvastamine;
- olemasolevate defektide fotograafiline fikseerimine;
- maja konstruktsioonide ja selle üksikute elementide iseloomulike deformatsioonide olemasolu kontrollimine (painded, rullid, punnid, moonutused jne);
Üksikasjalik (instrumentaalne) uuring:
- valikuline uurimine, sh laboratoorsed uuringud, ehitus- ja remonditöödel kasutatavate materjalide mehaaniliste omaduste määramine;
- majakonstruktsioonide sobivuse ekspertiis, vastavalt kehtivatele standarditele (valikuline).
Paneelkonstruktsioonide uurimise järjekord:
- maja kommunikatsioonide sisendid ja väljundid;
- vundamendi seisundi ja aluse pinnase omaduste määramine;
- maja keldrid;
- fassaadid, välisseinad, sh rõdud, lodžad, kõikvõimalikud arhitektuursed elemendid, vihmaveerennid;
- katuse- ja pööninguruum;
- hoone kandvad elemendid: seinad, tugisambad;
- ruumi koostisosad: aknad, uksed, sisemised mittekandvad vaheseinad, panipaiganišid jne;
- inseneri- ja sanitaarkommunikatsioonid.
Sõltuvalt defektide arvust ja kulumisastmest hinnatakse ehituskonstruktsioonide tehnilist seisukorda järgmiste kriteeriumide alusel:
- kuni 10% kulumist - hea;
- 11-20% - üsna rahuldav;
- 21-30% - rahuldav;
- 31-40% - mitte päris rahuldav;
- 41-60% - mitterahuldav;
- 61-80% - lagunenud;
- üle 80% - lammutamisele.
Oluline on teada! Ehitise plaaniväline ülevaatus viiakse läbi kahjude hindamisel pärast loodusõnnetust, majaosa kokkuvarisemist ümberehitamise tagajärjel konstruktsiooni terviklikkuse rikkumise või olmegaasi plahvatuse korral, samuti nagu elanike massiliste kaebuste korral tehnilise seisukorra jms kohta. Kõigepealt vaadatakse üle maja enim kahjustatud osad, et õigeaegselt langetada otsuseid inimelu ohustavate defektide kõrvaldamiseks.
Hoone avariiliseks tunnistamise õigus on vaid erikomisjonil, kelle kaasamise algatab täitevvõim. Sellesse komisjoni saab vajadusel kaasata sõltumatu hääleõiguslik spetsialist.
Iga hoone ehitamisel ei arvutata mitte ainult kalkulatsiooni, vaid ka selle kasutusaega ehk teisisõnu kulumist. See tegur määrab tellise eluea. Iga hoone kasutusiga on erinev ja kõigi jaoks puudub keskmine näitaja, see on tingimuslik meede. Kui kasutusaeg on möödas, ei tähenda see sugugi, et hoone ei sobi edasiseks kasutamiseks. Fakt on see, et pärast seda perioodi kaotab hoone osa oma kasulikest omadustest ja mõningate restaureerimistoimingute abil võib see veel kaua seista.
Tellistest majade tüübid ja nende kulumine
Tellis on olnud ja jääb kõige usaldusväärsemaks ehitusmaterjaliks erinevate hoonete ehitamisel. Telliskivi säilivusaega hinnatakse sajandeid. Telliskonstruktsioonid on vastupidavad ja kvaliteetsed, seetõttu eelistatakse ehitusmaterjali valikul seda. Tellismajasid on kahte tüüpi: mitme korteriga ja eramajad. Esimene võimalus hõlmab Stalini, Hruštšovi, Brežnevka ja kaasaegseid korterelamuid. Iga kasutusiga on individuaalne.
Vana planeeringuga hooned
Telliskivihoone "eluea" kestus määrab selle ehitamise ajaperioodi. Niisiis teenivad sõjaeelsel perioodil ehitatud majad vähem kui kaasaegsed mitmekorruselised hooned. Selle põhjuseks on mõningate uuenduste kasutuselevõtt uute hoonete paigutuses, mis võimaldab tegevust pikendada. Lisaks on sõjaeelse ja sõjajärgse aasta hoonetel ka kulumiserinevusi.
Hruštšovis saab rahus elada vaid esimesed 30 aastat.
Kulumiskindlus määrab materjali, millest hoone on valmistatud, ja korruste arvu. Näiteks habrastest ehitusmaterjalidest valmistatud viiekorruseliste majade kasutusiga ei ületa 25 aastat ning telliskivimaja ja kivikorterelamu kasutusiga 125-150 aastat. Isegi kui viiekorruselise monoliitmaja ehitusmaterjaliks olid tugevad elemendid, on kasutusiga siiski väiksem. Seda kinnitab väikese korruste arvuga Hruštšovi näide. Neis saab ohutult elada mitte rohkem kui 30 aastat, stalinistlikes 9-korruselistes hoonetes aga kuni 150 aastat.
Silikaattellistest ehitised kestavad kauem kui keraamilised (punased). Seetõttu eelistatakse vastupidava maja ehitamiseks silikaati.
Telliskivimaja tüübid ja kasutustingimused
Eristage moraalset ja füüsilist. Füüsiline kulumine on hoonete kasutusest väljalangemine keskkonnategurite nagu vihm, kuumus, tuul, helilained kokkupuute tagajärjel. Moraali all mõistetakse hoone mittevastavust tänapäeva nõuetele, näiteks insenertehnilisi vigu, planeerimisvigu.
Puitpõrandaga hoone on ohutu vaid 20 aastat.
Kulumistähtajad määravad suuresti ehitusmaterjal, vundamendi tüüp, maja põrand. Näiteks puitpõrandate puhul võib hoone seista mitte rohkem kui 20 aastat ning plekk- ja metallpõrandate puhul üle 100. Seda tegurit mõjutab ka hoone tüüp. Sellest järeldub, et 2020. aastaks muutub enamik Hruštšovkaid juba elamiskõlbmatuks.
Telliskivimaja pikk kasutusiga on tingitud tellise vastavatest omadustest. Neid ehitisi eristab tugevus, vastupidavus, vastupidavus. Need on praktiliselt tulekindlad, ei lagune.
Telliskivimajad on väga vastupidavad ja tulekindlad. Nende kasutusiga on mitu korda pikem kui paneel- ja puitmajadel.
Kui võrrelda puit-, paneel- ja tellismajade tööperioodi, siis viimased teenivad 2-3 korda kauem kui kaks esimest võimalust. Teatud pikaealisusega võivad mis tahes materjalist majad kuuluda premium-segmenti.
Telliskivist ehitatud hooned on väga töökindlad, mistõttu ei nõua need mitu aastat suuremat remonti. Vanad telliskivimajad, mida võib näha igas pika ajalooga linnas, on vastu pidanud üle tosina aasta, sest telliskivimaja eluiga on üle sajandi. Kõrgeim vana hoone Monadnocki hoone on ehitatud tellistest.
Telliskivimajade ehitus
Kaasaegset Venemaa megalinnade ehitustööstust iseloomustab suurenenud nõudlus mitmekorruseliste telliskivihoonete ehitamise järele, mille ehitamine pole enam nii levinud. Tellismajad on pikka aega asendunud paneelmajadega, mistõttu on linnades uute telliselamute pakkumiste osakaal 7% kogu ehitusmahust. Hiljuti ehitusturu areng, monoliitsed hooned hakkasid telliskivimaju elamupiirkondadest välja tõrjuma.
Maamajade ehitamisel on olukord täiesti erinev, kuna telliskiviehitusprojektid on maaomanike seas väga nõudlikud. Selliste hoonete kulumine on väga aeglane, kuna tellis on vastupidav ja usaldusväärne materjal. See tagab telliskivimaja kasutusea 100-150 aasta jooksul. Eluaseme maksumus uutes telliskivimajades tõuseb igal aastal. Selle kasvutempo ületab eluaseme kallinemist monoliit- või tehitatud majades ja veelgi enam paneelmajades.
Individuaalne ehitus seab kõigi hoonete ehitamiseks kasutatavate materjalide hulgas esikohale tellise. Kahekorruselisi tellismaju ehitavad 50% juhtudest erafirmad ja maaomanikud. Seda trendi täheldatakse sõltumata odavamate tehnoloogiate rohkusest. Näiteks saab soodsama hinna eest ehitada poorbetoonist või penobetoonist hooneid ning ka sandwich-paneelid pole nii kallid.
Tellistest maamajade ehitamisel kasutatakse sageli kallimaid materjale. Eksperdid märgivad, et nõudlus on nihkumas räbu- ja silikaattellistest selle materjali usaldusväärsemate tüüpide poole. Viimase 5 aasta jooksul on keraamilistest tellistest majade ehitusprojektide osakaal kasvanud ligi 15%.
Telliskivimajade eelised ja puudused
Keraamilistest või silikaattellistest majadel on palju eeliseid, mis on seotud mitte ainult hoonete käitamisega, vaid ka nende ehitamise protsessiga:
- Materjali väike formaat, mis lihtsustab selle tarnimist ehitusplatsile.
- Materjali käsitsi maha- ja pealelaadimine.
- Kõrge heliisolatsiooni tase ja minimaalne seina kokkutõmbumine.
- Kommunaalteenuste ja gaasiseadmete paigaldamise lihtsus.
Ehitustööde peatamine ei mõjuta kogu konstruktsiooni kvaliteeti ja töökindlust. Kvaliteetne müüritis ja vooder vähendab oluliselt hoone remondikulusid.
Keraamilisest või silikaattellisest ehitise pikk kasutusiga tasub selle ehituskulud kinni. Teist tüüpi tehnoloogiaid kasutades ehitatud hoonete hulgas on telliskivimajadel parim soojussääst. Telliskivimajades on elamine mugavam, kuna need loovad ideaalse mikrokliima. Inimestel pole talvel külm ega suvel palav.
Telliskivimaja projektid on alati ainulaadsed, sest see materjal võimaldab tõhusalt kasutada arhitektuuri ja disaini võimalusi. Müüritise valikuid on tohutult palju. Telliskivi võimaldab teil paigutada mis tahes keerukusega vorme, luues fassaadi kaunistusi. Värvide ja pigmentide kasutamine laias värvivalikus parandab hoonete välimust. Telliskivi ei saa tuhmuda ja ei mädane.
Mitmekorruseliste telliskivimajade ehitamise puuduseks on selle protsessi kõrge hind, mis nõuab palju aega ja tööjõudu. Kuna tellis on tükkmaterjal, peavad kõik tööd tegema spetsialistid, terved müürseppade meeskonnad, kasutades spetsiaalseid seadmeid.
Mis tahes telliskivimajade ehitamine on raam- või puithoonetega võrreldes kõrgeim. Telliskivihoone kvaliteedi määrab selle vundamendi tugevus ja võimsus, mis peab vastu pidama kogu konstruktsiooni tohutule kaalule.
Tugevast materjalist seinad on üsna rasked. See suurendab survet alusele. Telliskivi on kõrge soojusjuhtivusega. Tellistest majade projektid nõuavad isolatsiooni ja seinte isolatsiooni.
Millised omadused pikendavad tellise eluiga
Tellise eluiga pikendavate omaduste hulgas võib eristada järgmist:
- Tellise koostises on kasutatud looduslikke materjale.
- Materjali bioloogilist saastumist hoiab ära tihe struktuur.
- Toote tulekindlus kaitseb konstruktsiooni tulekahjude käigus hävimise eest.
- Materjal on ilmastikukindel.
- Niiskus, negatiivsed temperatuurid ja muud tegurid ei muuda materjali struktuuri.
- Tellisfassaadide katte võimalus muude viimistlusmaterjalidega.
Maja eluea pikendamine võimaldab korrektselt paigaldada telliskivikonstruktsiooni, mille vastupidavus on üle 100 aasta.
//www.youtube.com/watch?v=uyCBuBeI6Mc
Seda võimaldavad suurendada järgmised tegurid, mis muudavad paigaldamise kvaliteetseks:
- Vundamendi disaini õige valik.
- Aluse kandevõime õige arvutamine.
- Efektiivne ehitustingimuste määramise süsteem.
- Kohalikesse oludesse sobiv vundament.
- Aknaavade optimaalne paigutus.
Telliskivimaja pika eluea taga on sellised tegurid nagu vundament, seinad, aknaavad ja katusekate.
Nende elementide kvalitatiivse rakendamisega vastavalt kõikidele standarditele võib väita, et telliskivihoone võib kesta vähemalt 150 aastat.
//www.youtube.com/watch?v=A5zbJp_y6_c
Telliskivimaja eluea pikendamiseks peaksite kasutama professionaalse ehitusettevõtte teenuseid, kellel on selles valdkonnas ulatuslikud kogemused. Telliskivimaja ehitamisel on vaja järgida kõiki ehitusnorme ja -reegleid.
