Brutorendi meetodi rakendamine hindamispraktikas
Kinnisvara hindamine on Venemaal eksisteerinud üsna pikka aega ja selle metoodikat, mille on välja töötanud Lääne teadlased, on Venemaa majandustingimustes edukalt katsetatud. Üks kinnisvara hindamissüsteemi nõrku elemente on selle protsessi infotugi. Seega, kui elamukinnisvara (korterite) hindamisel sellega probleeme praktiliselt ei teki, kuna ilmub suur hulk perioodilisi väljaandeid ja erialaväljaandeid, mis avaldavad pidevalt elukondliku kinnisvaraturu analüüside tulemusi, hetkeolukorda ja suundumusi. selle arengut, siis hinnates Mitteelukinnisvara puhul võib öelda, et olukord on diametraalselt vastupidine - analüütiline informatsioon praktiliselt puudub, võrreldavaid objekte on suhteliselt vähe, mistõttu on raske teha vastavaid analüüse, arvutusi, jne.
See omakorda mõjutab võimalust kasutada teatud kinnisvara hindamissüsteemis olemasolevaid lähenemisviise ja meetodeid. Üks neist meetoditest on meie hinnangul brutoüüri meetod (brutoüüri kordaja meetod), mille tulemused hindamispraktikas on kõige täpsemad võrreldes teiste kinnisvara hindamise meetoditega.
Praeguse olukorra pisut muutmiseks ja praktiseerivate kinnisvarahindajate kutsetegevuses abistamiseks viisime läbi uuringud Moskvas asuva tööstus-, lao-, jaemüügi- ja kontoriotstarbelise kinnisvara brutoüürikordaja väärtuste väljaselgitamiseks, mis on üks dünaamilisemalt arenevaid ruumilisi aluseid .
Brutorendi meetodit peetakse turupõhiseks meetodiks, kuna see näitaja võtab arvesse turul müüdavate objektide müügihindu ja brutorenditulu. See ei võta arvesse ei objekti ega võrreldava kinnisvara tegevuskulude suhet.
Üldiselt koosneb brutoüüri meetodi rakendamise algoritm järgmistest etappidest:
I etapp. Brutorendi kordaja (GRM) arvutamine. Selles etapis koostatakse nimekiri kinnisvaraobjektidest, mis on võrreldavad hiljuti müüdud ja liisitud hinnatava kinnisvaraga. Kuna Venemaa tingimustes pole sellised andmed hindajatele vabalt kättesaadavad, siis saate ettepanekute andmeid üsna usaldusväärselt kasutada. Analoogobjektide võrdlemine hinnatava objektiga toimub reeglina vastavalt nende funktsionaalsele otstarbele, kuna müügihinnas ja renditasus on juba arvestatud ka muid tegureid (viimistlus, asukoht jne). Pärast võrreldavate objektide loendi koostamist arvutatakse brutorendi kordaja (GRM) järgmise valemi abil:
GRM = PV/PGR
GRM - brutorendi kordaja;
PV on võrreldava objekti müügi(pakkumis)hind;
PGR on vastava võrreldava kinnisvara potentsiaalne brutorent.
Olles arvutanud mitu brutoüüri kordaja väärtust, lepitakse saadud väärtused kokku, et tuletada üks väärtus või väärtusvahemik, mida saab hinnatava kinnisvara suhtes rakendada.
II etapp. Hinnatava kinnisvara potentsiaalse brutoüüri (PGR) väärtuse arvutamine. Selles etapis määratakse võrreldavate objektide puhul hinnatava objekti üüri suurus (potentsiaalne brutoüür) koos vajalike parandustegurite kasutuselevõtuga võrreldavatele objektidele.
III etapp. Hinnatava vara väärtuse arvutamine hinnatava vara potentsiaalse brutoüüri eeldatava väärtuse ja vastava brutoüüri kordaja väärtuse korrutamise teel.
Brutorendi kordajat ei tohiks kohandada mugavuste või muude võrreldavate varade ja objekti vahel esinevate erinevustega. Kui võrreldavate kinnisvaraobjektide ja hinnatava kinnisvara vahel on erinevusi, siis eeldatakse, et need on nende müügi- (pakkumis)hindades ja rendihindades juba arvesse võetud. Seega, kui võrreldav kinnisvara oli halvem kui hinnatav, siis on selle müügihind ja rendimäär vastavalt madalam. Brutotulu ja müügihinna matemaatiline suhe ei muutu.
Moskvas asuvate kontori-, kaubandus-, tööstus- ja laokinnisvarade brutoüürikordaja väärtuste analüüs viidi läbi. Näiteks büroopind pindalaga 627 ruutmeetrit. m, mitte ainus omataoline, mis asub Kutuzovski prospektil (Kutuzovskaja metroojaam) 2000. aasta oktoobris, pakuti müügiks USA dollari hinnaga, mis 1 ruutmeetri kohta. m üldpind on 1196 USA dollarit ja samas pakuti seda üürida hinnaga 400 USA dollarit 1 ruutmeetri kohta. m aastas, võttes arvesse tegevuskulusid. Võttes aluseks antud kinnisvara müügihinna ja üürimäära suhte, kujuneb brutoüürikordaja väärtuseks 3,0. Sarnane protseduur viidi läbi ka ülejäänud objektide puhul.
Algandmete analüüsi ja matemaatilise töötlemise tulemusena saime teada, et bürookinnisvara brutoüürikordaja keskmine väärtus oli 3,1 ja selle väärtuste kõikumise vahemik 2,7-3,5.
Kaubanduskinnisvara brutoüürikordaja keskmine väärtus oli 4,2 ja selle väärtuste kõikumise vahemik 3,8-4,6.
Tööstus- ja laokinnisvara brutoüüri kordaja keskmine väärtus oli 2,9 ja selle väärtuste kõikumise vahemik 2,5-3,3.
Pole kahtlust, et need väärtused võivad sõltuvalt valimi suurusest veidi erineda. Sel juhul valiti igasse uuringurühma vähemalt 20 kinnistut perioodiks 1999–2000.
Kinnisvara hindamine on Venemaal eksisteerinud üsna pikka aega ja selle metoodikat, mille on välja töötanud Lääne teadlased, on Venemaa majandustingimustes edukalt katsetatud. Üks kinnisvara hindamissüsteemi nõrku elemente on selle protsessi infotugi. Seega, kui elamukinnisvara (korterite) hindamisel sellega probleeme praktiliselt ei teki, kuna ilmub suur hulk perioodilisi väljaandeid ja erialaväljaandeid, mis avaldavad pidevalt elukondliku kinnisvaraturu analüüside tulemusi, hetkeolukorda ja suundumusi. selle arengut, siis hindamisel Mitteelukinnisvaraobjektide puhul võib öelda, et olukord on diametraalselt vastupidine - analüütiline informatsioon praktiliselt puudub, võrreldavaid objekte on suhteliselt vähe, mistõttu on raske teha vastavaid analüüse, arvutusi. , jne.
See omakorda mõjutab võimalust kasutada teatud kinnisvara hindamissüsteemis olemasolevaid lähenemisviise ja meetodeid. Üks neist meetoditest on meie hinnangul brutoüüri meetod (brutoüüri kordaja meetod), mille tulemused hindamispraktikas on kõige täpsemad võrreldes teiste kinnisvara hindamise meetoditega.
Praeguse olukorra pisut muutmiseks ja praktiseerivate kinnisvarahindajate kutsetegevuses abistamiseks viisime läbi uuringud Moskvas asuva tööstus-, lao-, jaemüügi- ja kontoriotstarbelise kinnisvara brutoüürikordaja väärtuste väljaselgitamiseks, mis on üks dünaamilisemalt arenevaid ruumilisi aluseid .
Tuleb meenutada, et brutoüüri meetod põhineb objektiivsel eeldusel, et kinnisvara müügihinna ja rendileandmisest saadava renditulu vahel on otsene seos. Seda suhet mõõdetakse brutorendi kordajaga (GRM), mida tuntakse ka brutotulu kordaja (GIM) nime all.
Brutorendi meetodit peetakse turupõhiseks meetodiks, kuna see näitaja võtab arvesse turul müüdavate objektide müügihindu ja brutorenditulu. See ei võta arvesse ei objekti ega võrreldava kinnisvara tegevuskulude suhet.
Üldiselt koosneb brutoüüri meetodi rakendamise algoritm järgmistest etappidest:
I etapp. Brutorendi kordaja (GRM) arvutamine. Selles etapis koostatakse nimekiri kinnisvaraobjektidest, mis on võrreldavad hiljuti müüdud ja liisitud hinnatava kinnisvaraga. Kuna Venemaa tingimustes pole sellised andmed hindajatele vabalt kättesaadavad, siis saate ettepanekute andmeid üsna usaldusväärselt kasutada. Analoogobjektide võrdlemine hinnatava objektiga toimub reeglina vastavalt nende funktsionaalsele otstarbele, kuna müügihinnas ja rendihinnas on juba arvestatud ka muid tegureid (viimistlus, asukoht jne). Pärast võrreldavate objektide loendi koostamist arvutatakse brutorendi kordaja (GRM) järgmise valemi abil:
kus: GRM - brutorendi kordaja;
PV on võrreldava objekti müügi(pakkumis)hind;
PGR on vastava võrreldava kinnisvara potentsiaalne brutorent.
Olles arvutanud mitu brutoüüri kordaja väärtust, lepitakse saadud väärtused kokku, et tuletada üks väärtus või väärtusvahemik, mida saab hinnatava kinnisvara suhtes rakendada.
II etapp. Hinnatava kinnisvara potentsiaalse brutoüüri (PGR) väärtuse arvutamine. Selles etapis määratakse võrreldavate objektide puhul hinnatava objekti üüri suurus (potentsiaalne brutoüür) koos vajalike parandustegurite kasutuselevõtuga võrreldavatele objektidele.
III etapp. Hinnatava vara väärtuse arvutamine hinnatava vara potentsiaalse brutoüüri eeldatava väärtuse ja vastava brutoüüri kordaja väärtuse korrutamise teel.
Brutorendi kordajat ei tohiks kohandada mugavuste või muude võrreldavate varade ja objekti vahel esinevate erinevustega. Kui võrreldavate kinnisvaraobjektide ja hinnatava kinnisvara vahel on erinevusi, siis eeldatakse, et need on nende müügi- (pakkumis)hindades ja rendihindades juba arvesse võetud. Seega, kui võrreldav kinnisvara oli halvem kui hinnatav, siis on selle müügihind ja rendimäär vastavalt madalam. Brutotulu ja müügihinna matemaatiline suhe ei muutu.
Moskvas asuvate kontori-, kaubandus-, tööstus- ja laokinnisvarade brutoüürikordaja väärtuste analüüs viidi läbi. Näiteks büroopind pindalaga 627 ruutmeetrit. m, mitte ainuke omataoline, mis asub Kutuzovski prospektil (Kutuzovskaja metroojaam) 2000. aasta oktoobris, pakuti müügiks hinnaga 750 000 dollarit, mis on 1 ruutmeetri kohta. m üldpind on 1196 USA dollarit ja samas pakuti seda üürida hinnaga 400 USA dollarit 1 ruutmeetri kohta. m aastas, võttes arvesse tegevuskulusid. Võttes aluseks antud kinnisvara müügihinna ja üürimäära suhte, kujuneb brutoüürikordaja väärtuseks 3,0. Sarnane protseduur viidi läbi ka ülejäänud objektide puhul.
Algandmete analüüsi ja matemaatilise töötlemise tulemusena saime teada, et bürookinnisvara brutoüürikordaja keskmine väärtus oli 3,1 ja selle väärtuste kõikumise vahemik 2,7-3,5.
Kaubanduskinnisvara brutoüürikordaja keskmine väärtus oli 4,2 ja selle väärtuste kõikumise vahemik 3,8-4,6.
Tööstus- ja laokinnisvara brutoüüri kordaja keskmine väärtus oli 2,9 ja selle väärtuste kõikumise vahemik 2,5-3,3.
Pole kahtlust, et need väärtused võivad sõltuvalt valimi suurusest veidi erineda. Sel juhul valiti igasse uuringurühma vähemalt 20 kinnistut perioodiks 1999–2000.
Chemerikin Sergei Mihhailovitš,
Riikliku Maakorralduse Ülikooli magistrant,
CJSC "Linna kinnisvara ekspertiisibüroo" filiaali direktor
Kinnisvaral on võimalus oma omanikule tulu teenida. Ja see on üks peamisi põhjuseid, miks seda ostetakse (näiteks kortermajad revolutsioonieelses Peterburis). Muud põhjused võivad olla koheseks elamiseks ostmine, isiklike vajaduste rahuldamine jne. Kinnisvara võib selle omanikule tuua järgmist tüüpi sissetulekuid:
1) jooksvad kassakviitungid,
2) maksude kokkuhoid,
3) tulevane üüritulu,
4) tulu kinnisvara väärtuse suurenemisest selle edasimüügil;
5) maksude kokkuhoid kinnisvara müümisel.
Hindaja ülesandeks tulumeetodi kasutamisel kinnisvara hindamisel on määrata kindlaks kõigi kinnisvara omamisest ja käitamisest saadavate tulevaste tulude nüüdisväärtus.
Brutoüüri meetod kasutab brutoüüri kordajat (YRM) ja põhineb eeldusel, et kinnisvara müügihinna ja selle renditulu vahel on otsene seos. See tähendab, et YRM on müügihinna ja potentsiaalse brutotulu või tegeliku brutotulu suhe. Veelgi enam, olenevalt turutraditsioonidest saab brutotulu arvutada kas aasta- või kuupõhiselt.
ÜRM-i kasutatakse arenenud turumajandusega riikides sageli ühepereelamute väärtustamiseks, kus kasutatakse igakuist brutoüüri kordajat ning möbleerimata eluaseme puhul võetakse arvesse üürimakseid, va kommunaalkulud.
Kinnisvara väärtuse määramise meetod YRM kordaja põhjal on üsna lihtne ja seda kasutatakse sageli ka lääne hindajate praktikas. Selle meetodi kasutamisel on kaks peamist lähenemisviisi. Esimene lähenemisviis põhineb asjaolul, et YRM-i määramisel ei ole vaja korrigeerida võrreldavate objektide erinevusi. Ja kui objekt on hinnatavast väga erinev, siis seda lihtsalt ei arvestata. Teine lähenemisviis põhineb objektide füüsiliste omaduste paranduste tegemisel, nagu seda tehakse SAP-meetodi kasutamisel.
Näide. Tegevustulu (NOI) kõnealusest kinnisvarast on 57 000 dollarit. Objekti väärtust on vaja määrata järgneva info põhjal.
Kogukapitalisatsiooni määra järjestatud seeria: 0,105; 0,114; 0,120.
Modaalne tähendus: -.
Mediaanväärtus: 0,114.
Aritmeetiline keskmine: 0,113.
Pärast sobitatud üksuste kvaliteedi võrdlemist otsustab hindaja, et hinnatava üksuse soovitud R-väärtus on 0,115 või 11,5%. Siis on objekti maksumus võrdne V= NOI/R=57000/0,115=495650 $. YRM = V/NOI = 8,7.
Tulude kapitaliseerimise meetodi põhiidee seisneb selles, et kinnisvara hinna määrab tulu, mida see võib tulevikus tuua.
Sellised sissetulekud on:
- tulu kinnisvara käitamisest;
- tulu kinnisvara edasimüügist.
Eeltoodust selgub, et meetodi peamiseks rakendusalaks on kinnisvaratulu hindamine.
Lähenemise olemus seisneb selles, et tulevase sissetuleku voo ümberarvutamiseks nende hetkeväärtusse kasutatakse ühte või teist võimalust (meetodit), võttes arvesse:
· tulevase sissetuleku suurus;
· sissetulekute tekkimise periood;
· tulu saamise aeg.
Üldjuhul on tulumeetodi (kasutatakse ettevõtte hindamisel) aluseks lihtne ja tuntud valem: tulu võrdub kuluga, mis on korrutatud kapitalisatsioonimääraga:
See omakorda järgmine:
Kulud võrdub tulu jagatuna ülemmääraga.
See üldvalem on kõigi sissetulekupõhiste lähenemisviiside aluseks.
Sissetulekupõhist lähenemisviisi saab rakendada kolme peamise võimalusena:
♦ Brutoüüri meetod (mida peetakse sageli võrdleva müügianalüüsi meetodi variatsiooniks).
♦ Otsese suurtähtede kasutamise meetod.
♦ Diskonteeritud rahavoogude meetod.
Mistahes meetodi rakendamine toimub eeldusel, et kinnisvara on sissetulekuallikas (üüritav), mistõttu objekti väärtus määratakse üürisumma ja maksumuse suhte kaudu. Meetodite erinevus seisneb selle põhimõtte kasutamise tehnoloogias.
Brutoüüri meetod seisneb hinna ja potentsiaalse brutotulu (brutoüüri) vahelise suhte kindlaksmääramises, mida hinnatav objekt võib teatud perioodiks (aastaks) tuua.
Praktikas tähendab see, et hindaja peab leidma hinnatavate objektidega võrreldava turuinfo rendimaksete taseme ja müügihindade kohta (seega võib seda pidada VKE tüübiks).
Näiteks on järgmised andmed:
Nende andmete põhjal saab hindaja teha järelduse antud turu tüüpilise hinna/üüri suhte kohta, arvutades välja keskmise (5,5), mediaani (rea keskmine) (5,5) ja arvutuste põhjal määrata kõige enam. selle suhte õigustatud väärtus.
Hinna/üüri suhet nimetatakse brutorendi kordajaks (GRM).
Nüüd on vara väärtuse määramiseks vaja kas hankida omanikult andmed aastaüüri suuruse kohta või kasutada ka turuinfot seda tüüpi kinnisvara üüritaseme kohta.
Teisisõnu, selle meetodi raames võrdub kinnisvara väärtus aastaüüri (või mõne muu perioodi üüri) korrutisega GRM-iga:
V = R*GRM.
Otsene suurtähtede kasutamise meetod Ja diskonteeritud rahavoogude meetod soovitada objekti tasuvuse põhjalikumat uurimist.
Põhimõisted, mida nende rakenduses kasutatakse, on mõisted puhas tegevustulu (NOI või N0I – puhas tegevustulu) ja kapitalisatsioonimäär – R (määr). Sel juhul on hindaja ülesanne ennekõike määrata õigesti hinnatava kinnisvara puhaskasum (NOI).
Kinnisasjalt saadav puhas tegevustulu on kinnisvarast saadava tegeliku tulu ja vara ülalpidamisega seotud tegevuskulude vahe.
Neto äritulu määramine on toiming, mida kasutatakse võrdselt nii otsese kapitaliseerimise meetodil (MCM) kui ka diskonteeritud rahavoogude meetodil (DCF).
IPC hõlmab valemi kasutamist:
V = NOI/r,
kus r on kapitalisatsioonimäär.
Sellest tulenevalt on IPC kasutamiseks vaja:
- määrake aasta NPV suurus (reeglina võetakse keskmine väärtus mitme aasta kohta, võttes arvesse ideid turudünaamika, tulude ja kulude kohta);
- määrata kapitalisatsiooni määr;
- rakendada valemit.
STK-d kasutatakse juhtudel, kui tegemist on stabiilse rahavooga piiramatu aja jooksul.
Siin ei võeta arvesse asjaolu, et aja jooksul võib objekti kasumlikkus (kapitaliseerimismäär) muutuda, kuna töö alguses on tõenäoline, et kasutuseta pinna osakaal on suur, on vaja teha lisakulusid. üürnike reklaamimine ja meelitamine; ekspluatatsiooniperioodi lõpus suurenevad rajatise ülalpidamiskulud jne.
Tulude taseme, sissetuleku perioodi ja laekumise aja eeldatavate muutuste arvestamiseks kasutatakse diskonteeritud rahavoogude meetodit, mis põhineb liitintressi kontseptsioonil.
Nagu teate, on liitintressi põhiolemus selles, et finantsvarasse investeeritud rahaühiku tulevane väärtus määratakse valemiga:
FV = PV(l + r) n ,
kus FV on tulevane väärtus,
PV - praegune (praegune) väärtus,
g – suurtähtede kasutamise määr,
n on sissetulekuperioodide arv.
Vastavalt sellele:
PV = FV/(1 + g) n või FV*1/(1 + g) n ,
kus 1/(1 + r) n on diskontotegur, kapitalisatsioonimäära pöördväärtus.
Rakendus MDDP võimaldab teil arvestada:
Kinnisvara kapitalisatsioonimäära (kasumlikkuse) muutused ajas;
Sissetulekud, mida on võimalik saada pärast objekti käitamist selle müügist (tagastuse summa);
Objekti väärtuse muutus aja jooksul.
Viimane asjaolu on kinnisvara hindamisel olulise tähtsusega, võttes arvesse asjaolu, et kinnistut kui maatükki ja tehtud parendusi mõjutavad vastupidised suundumused - kulumine (ja sellest tulenevalt väärtuse vähenemine) , parendused ja maa väärtuse tõus.
Selle mõju arvessevõtmiseks võetakse kinnisvara hindamisel diskonteeritud rahavoogude meetodil kasutusele järgmised mõisted: "kapitali tootlus" ja "kapitali tasuvus". Selle tulemusena kuvatakse diskontomäär nende summana ega kattu väärtuselt kapitalisatsioonimääraga, mis kajastab ainult kapitali tootlust.
Sellega seoses näeb meetodi täielik valem välja järgmine:
kus PV on praegune väärtus,
CFi - rahavoog i-ndal perioodil,
n - perioodide arv,
r - diskontomäär.
Igal juhul eeldab IPC ja MDDP meetodite kasutamine kapitalisatsioonimäära korrektset arvestamist. Siin kasutatakse järgmisi meetodeid.
Turu valimi võtmise meetod- tegelikult on see müügi võrdleva analüüsi meetodi rakendamine kapitalisatsioonimäära väärtuse määramiseks: uuritakse turgu, leitakse ja rakendatakse teavet sarnaste objektide tasuvuse kohta.
Kumulatiivne ehitusmeetod- kapitalisatsioonimäär on siin määratletud riskivaba intressimäära ja riskipreemia summana. Riskivaba määr on erinevates riikides määratletud erinevalt. USA-s on see valitsuse väärtpaberite tulumäär. Venemaal on riskivaba intressimäära määramine keeruline probleem. Praktikas kasutatakse kas Sberbanki välisvaluutahoiuste kurssi või eurovõlakirjade intressimäära või LIBOR-i (London Interbank Exchange pankadevahelise laenu intressimäär).
Riskipreemia:
♦ riskipreemia, mis on omane mis tahes muule investeerimisliigile, välja arvatud riskivabadele;
♦ hüvitis vara madala likviidsuse eest;
♦ võimaliku ebatõhusa juhtimise hüvitamine;
♦ korrigeerimine vara väärtuse võimaliku suurenemise või languse osas.
Näiteks:
riskivaba määr - 9%;
lisarisk - 5%;
kontrollkorrektsioon - 2%;
likviidsuse korrigeerimine - 4%.
Kokku: kapitali tootlus peaks olema võrdne – 19% või 0,19.
Lisaks tuleb arvestada, et siin ei kajastu investeeritud kapitali tagastamise vajadus. Kui arvame, et investeeritud kapital peaks 20 aasta jooksul tagasi saama, siis tuleb lisada kapitali tootluse määr = 5%. Seetõttu on üldine ülemmäär 0,24.
Seda meetodit võib pidada üldise müügivõrdlusmeetodi erijuhuks. Selle aluseks on objektiivne eeldus kinnisvara müügihinna ja rendileandmisest saadava renditulu vahelise otsese seose kohta: mida suurem on üüritulu, seda kõrgem on müügihind. Seda seost mõõdetakse brutoüüri kordajaga (koefitsiendiga) kui müügihinna ja üüritulu suhtega. Brutoüüri meetod on rakendatav turul laialdaselt müüdava tulutoova kinnisvara hindamisel (individuaalmajade, ostupaviljonide ja kioskite ostmine nende hilisemaks rentimiseks jne). Üldjuhul koosneb brutoüüri meetodi rakendamise algoritm järgmistest etappidest.
I etapp. MVR-i arvutamine:
- * hinnatava kinnisvaraga võrreldavate ja samas piirkonnas asuvate kinnisvaraobjektide nimekirja koostamine:
- * arvutamine, jagades iga võrreldava kinnisvara müügihinna vastava rendisummaga, et saada MVR väärtused;
- * Saadud MVR väärtuste koordineerimine, et määrata üksainus MVR väärtus või MVR väärtuste vahemik, mis võivad olla rakendatavad hinnatava objekti puhul.
II etapp. Hinnatava kinnisvara turu renditulu suuruse arvutamine:
- * võrreldavate kinnisvaraobjektide väljaselgitamine, mis on võrreldavad üüritasemete poolest;
- * võrreldavate objektide analüüs põhiliste võrdlustunnuste järgi hinnatava objekti vastavate omadustega;
- * hinnatava kinnisvara turu renditulu väärtuse saamiseks vajalike korrigeerimiste arvutamine.
III etapp. Hinnatava vara väärtuse arvutamine:
* hinnatava kinnisvara turu renditulu hinnangulise väärtuse korrutamine esimeses etapis saadud MVR vastava väärtusega (või piirväärtustega).
Illustreerime toodud brutoüüri meetodi rakendamise algoritmi järgmise näite abil. Ülesandeks on kuurordipiirkonnas (näiteks Sotšis) asuva ja puhkajatele hilisemaks üürimiseks ostetud ühepereelamu turuväärtuse määramine. Sama piirkonna sarnaste majade ostu-müügitehingute analüüs võimaldas määrata MVR vahemiku vahemikus 15,07-16,33 (tabel 9.6). Sellest vahemikust valime MVR-i mediaanväärtuse 15,88. Mida suurem on vaadeldavate võrreldavate objektide statistiline valim, seda usaldusväärsem on MVR väärtus.
Hinnatava kinnisvara turu renditulu väärtuse määramiseks valiti välja neli võrreldavat objekti, mille puhul tehti üksikute võrdluselementide jaoks rendihinnad vastavad korrigeerimised (tabel 9.7).
Tabel 9.6 MVR-i määratlus
Põhimõtteliselt oluline on märkida, et hinnatava objekti MVR-i ja turu renditulu arvutamist ei pea tingimata läbi viima samade võrreldavate objektide puhul, kuigi hinnatava objekti turu renditulu saab põhjendada üksikute objektidega (tabel 9.7. Tabel 9.6 sisaldab võrreldavat kinnisvara, mille rent on 4200 dollarit).
Selle kinnisvara turu hinnanguline renditulu on 4100 dollarit aastas. Siis on hinnatud ühepere puhkemaja turuväärtus 4100 x 15,88 = 65 108 dollarit.
