मूल्यांकन अभ्यास में सकल किराया पद्धति का अनुप्रयोग
रूस में रियल एस्टेट मूल्यांकन काफी लंबे समय से अस्तित्व में है और पश्चिमी वैज्ञानिकों द्वारा विकसित इसकी पद्धति का रूसी आर्थिक परिस्थितियों में सफलतापूर्वक परीक्षण किया गया है। रियल एस्टेट मूल्यांकन प्रणाली में कमजोर तत्वों में से एक इस प्रक्रिया का सूचना समर्थन है। इसलिए, यदि आवासीय अचल संपत्ति (अपार्टमेंट) का आकलन करते समय व्यावहारिक रूप से कोई समस्या नहीं आती है, क्योंकि बड़ी संख्या में पत्रिकाएं और विशेष प्रकाशन प्रकाशित होते हैं, जो आवासीय अचल संपत्ति बाजार, वर्तमान स्थिति और रुझानों के विश्लेषण के परिणामों को लगातार प्रकाशित करते हैं। इसके विकास, फिर मूल्यांकन करते समय गैर-आवासीय अचल संपत्ति के लिए, स्थिति को बिल्कुल विपरीत कहा जा सकता है - व्यावहारिक रूप से कोई विश्लेषणात्मक जानकारी नहीं है, तुलनीय वस्तुओं की अपेक्षाकृत कम संख्या है, जिससे प्रासंगिक विश्लेषण, गणना करना मुश्किल हो जाता है। वगैरह।
यह, बदले में, रियल एस्टेट मूल्यांकन प्रणाली में मौजूद कुछ दृष्टिकोण और तरीकों का उपयोग करने की संभावना को प्रभावित करता है। इन विधियों में से एक, हमारी राय में, सकल किराया विधि (सकल किराया गुणक विधि) है, जिसके परिणाम मूल्यांकन अभ्यास में अचल संपत्ति का आकलन करने के अन्य तरीकों की तुलना में सबसे सटीक हैं।
वर्तमान स्थिति को थोड़ा बदलने और उनकी पेशेवर गतिविधियों में रियल एस्टेट मूल्यांककों का अभ्यास करने में मदद करने के लिए, हमने मॉस्को में स्थित औद्योगिक, गोदाम, खुदरा और कार्यालय उद्देश्यों के लिए रियल एस्टेट के लिए सकल किराये गुणक के मूल्यों की पहचान करने के लिए शोध किया, जो सबसे गतिशील रूप से विकसित होने वाले स्थानिक आधारों में से एक है।
सकल किराया पद्धति को बाजार दृष्टिकोण पद्धति माना जाता है, क्योंकि यह संकेतक बाजार में बेची जाने वाली वस्तुओं की बिक्री कीमतों और सकल किराये की आय को ध्यान में रखता है। यह विषय संपत्ति या तुलनीय संपत्तियों के परिचालन व्यय अनुपात को ध्यान में नहीं रखता है।
सामान्य तौर पर, सकल किराया पद्धति को लागू करने के एल्गोरिदम में निम्नलिखित चरण होते हैं:
चरण I. सकल किराया गुणक (जीआरएम) की गणना। इस स्तर पर, अचल संपत्ति वस्तुओं की एक सूची संकलित की जाती है जो उस संपत्ति के मूल्य के बराबर होती है जिसे हाल ही में बेचा और पट्टे पर दिया गया है। चूंकि रूसी परिस्थितियों में ऐसा डेटा मूल्यांककों के लिए स्वतंत्र रूप से उपलब्ध नहीं है, तो, काफी विश्वसनीय रूप से, आप प्रस्तावों से डेटा का उपयोग कर सकते हैं। मूल्यांकन की जा रही वस्तु के साथ एनालॉग वस्तुओं की तुलना, एक नियम के रूप में, उनके कार्यात्मक उद्देश्य के अनुसार की जाती है, क्योंकि बिक्री मूल्य और किराए में अन्य कारकों (परिष्करण, स्थान, आदि) को पहले से ही ध्यान में रखा जाता है। तुलनीय वस्तुओं की सूची संकलित करने के बाद, सकल किराया गुणक (जीआरएम) की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
जीआरएम = पीवी/पीजीआर
जीआरएम - सकल किराया गुणक;
पीवी एक तुलनीय वस्तु की बिक्री (प्रस्ताव) कीमत है;
पीजीआर संबंधित तुलनीय संपत्ति का संभावित सकल किराया है।
सकल किराये गुणक के कई मूल्यों की गणना करने के बाद, परिणामी मूल्यों पर एक एकल मूल्य या मूल्यों की श्रेणी प्राप्त करने पर सहमति होती है जिसे मूल्यांकित संपत्ति पर लागू किया जा सकता है।
चरण II. मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के लिए संभावित सकल किराया (पीजीआर) मूल्य की गणना। इस स्तर पर, तुलनीय वस्तुओं के लिए, मूल्यांकन की गई वस्तु के लिए किराए की राशि (संभावित सकल किराया) तुलनीय वस्तुओं के लिए आवश्यक सुधार कारकों की शुरूआत के साथ निर्धारित की जाती है।
चरण III. मूल्यांकित संपत्ति के लिए संभावित सकल किराए के अनुमानित मूल्य और सकल किराया गुणक के संबंधित मूल्य को गुणा करके मूल्यांकित संपत्ति के मूल्य की गणना।
सकल किराये गुणक को उन सुविधाओं या अन्य अंतरों के लिए समायोजित नहीं किया जाना चाहिए जो तुलनीय संपत्तियों और विषय संपत्ति के बीच मौजूद हैं। यदि तुलनीय संपत्तियों और मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के बीच कोई अंतर है, तो यह माना जाता है कि उन्हें पहले से ही उनकी बिक्री (प्रस्ताव) कीमतों और किराये की दरों में ध्यान में रखा गया है। तदनुसार, यदि एक तुलनीय संपत्ति मूल्यांकन की जा रही संपत्ति से भी बदतर थी, तो इसकी बिक्री मूल्य और किराये की दर तदनुसार कम होती है। सकल आय और बिक्री मूल्य का गणितीय अनुपात नहीं बदलेगा।
मॉस्को में स्थित कार्यालय, खुदरा, औद्योगिक और गोदाम अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक मूल्यों का विश्लेषण किया गया था। उदाहरण के लिए, 627 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाला एक कार्यालय स्थान। मी, अपनी तरह का एकमात्र नहीं, अक्टूबर 2000 में कुतुज़ोव्स्की प्रॉस्पेक्ट (कुतुज़ोव्स्काया मेट्रो स्टेशन) पर स्थित अमेरिकी डॉलर की कीमत पर बिक्री के लिए पेश किया गया था, जो प्रति 1 वर्ग मीटर है। कुल क्षेत्रफल का मी 1,196 अमेरिकी डॉलर है, और साथ ही इसे 400 अमेरिकी डॉलर प्रति 1 वर्ग मीटर के हिसाब से किराए पर देने की पेशकश की गई थी। परिचालन खर्चों को ध्यान में रखते हुए प्रति वर्ष मी। इस संपत्ति के बिक्री मूल्य और किराये की दर के अनुपात के आधार पर, सकल किराये गुणक का मूल्य 3.0 होगा। शेष वस्तुओं के लिए भी ऐसी ही प्रक्रिया अपनाई गई।
प्रारंभिक डेटा के विश्लेषण और गणितीय प्रसंस्करण के परिणामस्वरूप, हमने पाया कि कार्यालय अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक का औसत मूल्य 3.1 था, और इसके मूल्यों में उतार-चढ़ाव की सीमा 2.7 से 3.5 तक थी।
खुदरा अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक का औसत मूल्य 4.2 था, और इसके मूल्यों में उतार-चढ़ाव की सीमा 3.8 से 4.6 तक थी।
औद्योगिक और गोदाम अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक का औसत मूल्य 2.9 था, और इसके मूल्यों में उतार-चढ़ाव की सीमा 2.5 से 3.3 तक थी।
इसमें कोई संदेह नहीं है कि ये मान नमूना आकार के आधार पर थोड़ा भिन्न हो सकते हैं। इस मामले में, 1999 से 2000 की अवधि के लिए प्रत्येक अध्ययन समूह के लिए कम से कम 20 संपत्तियों का चयन किया गया था।
रूस में रियल एस्टेट मूल्यांकन काफी लंबे समय से अस्तित्व में है और पश्चिमी वैज्ञानिकों द्वारा विकसित इसकी पद्धति का रूसी आर्थिक परिस्थितियों में सफलतापूर्वक परीक्षण किया गया है। रियल एस्टेट मूल्यांकन प्रणाली में कमजोर तत्वों में से एक इस प्रक्रिया का सूचना समर्थन है। इसलिए, यदि आवासीय अचल संपत्ति (अपार्टमेंट) का आकलन करते समय व्यावहारिक रूप से कोई समस्या नहीं आती है, क्योंकि बड़ी संख्या में पत्रिकाएं और विशेष प्रकाशन प्रकाशित होते हैं, जो आवासीय अचल संपत्ति बाजार, वर्तमान स्थिति और रुझानों के विश्लेषण के परिणामों को लगातार प्रकाशित करते हैं। इसका विकास, फिर मूल्यांकन करते समय गैर-आवासीय अचल संपत्ति वस्तुओं के लिए, स्थिति को बिल्कुल विपरीत कहा जा सकता है - व्यावहारिक रूप से कोई विश्लेषणात्मक जानकारी नहीं है, तुलनीय वस्तुओं की अपेक्षाकृत कम संख्या है, जिससे प्रासंगिक विश्लेषण, गणना करना मुश्किल हो जाता है , वगैरह।
यह, बदले में, रियल एस्टेट मूल्यांकन प्रणाली में मौजूद कुछ दृष्टिकोण और तरीकों का उपयोग करने की संभावना को प्रभावित करता है। इन विधियों में से एक, हमारी राय में, सकल किराया विधि (सकल किराया गुणक विधि) है, जिसके परिणाम मूल्यांकन अभ्यास में अचल संपत्ति का आकलन करने के अन्य तरीकों की तुलना में सबसे सटीक हैं।
वर्तमान स्थिति को थोड़ा बदलने और उनकी पेशेवर गतिविधियों में रियल एस्टेट मूल्यांककों का अभ्यास करने में मदद करने के लिए, हमने मॉस्को में स्थित औद्योगिक, गोदाम, खुदरा और कार्यालय उद्देश्यों के लिए रियल एस्टेट के लिए सकल किराये गुणक के मूल्यों की पहचान करने के लिए शोध किया, जो सबसे गतिशील रूप से विकसित होने वाले स्थानिक आधारों में से एक है।
यह याद रखना चाहिए कि सकल किराया पद्धति अचल संपत्ति की बिक्री मूल्य और इसे पट्टे पर देने से संबंधित किराये की आय के बीच सीधे संबंध के उद्देश्य आधार पर आधारित है। यह संबंध सकल किराया गुणक (जीआरएम) द्वारा मापा जाता है, जिसे सकल आय गुणक (जीआईएम) भी कहा जाता है।
सकल किराया पद्धति को बाजार दृष्टिकोण पद्धति माना जाता है, क्योंकि यह संकेतक बाजार में बेची जाने वाली वस्तुओं की बिक्री कीमतों और सकल किराये की आय को ध्यान में रखता है। यह विषय संपत्ति या तुलनीय संपत्तियों के परिचालन व्यय अनुपात को ध्यान में नहीं रखता है।
सामान्य तौर पर, सकल किराया पद्धति को लागू करने के एल्गोरिदम में निम्नलिखित चरण होते हैं:
चरण I. सकल किराया गुणक (जीआरएम) की गणना। इस स्तर पर, अचल संपत्ति वस्तुओं की एक सूची संकलित की जाती है जो उस संपत्ति के मूल्य के बराबर होती है जिसे हाल ही में बेचा और पट्टे पर दिया गया है। चूंकि रूसी परिस्थितियों में ऐसा डेटा मूल्यांककों के लिए स्वतंत्र रूप से उपलब्ध नहीं है, तो, काफी विश्वसनीय रूप से, आप प्रस्तावों से डेटा का उपयोग कर सकते हैं। मूल्यांकित वस्तु के साथ एनालॉग वस्तुओं की तुलना, एक नियम के रूप में, उनके कार्यात्मक उद्देश्य के अनुसार की जाती है, क्योंकि बिक्री मूल्य और किराए में अन्य कारकों (परिष्करण, स्थान, आदि) को पहले से ही ध्यान में रखा जाता है। तुलनीय वस्तुओं की सूची संकलित करने के बाद, सकल किराया गुणक (जीआरएम) की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
कहा पे: जीआरएम - सकल किराया गुणक;
पीवी एक तुलनीय वस्तु की बिक्री (प्रस्ताव) कीमत है;
पीजीआर संबंधित तुलनीय संपत्ति का संभावित सकल किराया है।
सकल किराये गुणक के कई मूल्यों की गणना करने के बाद, परिणामी मूल्यों पर एक एकल मूल्य या मूल्यों की श्रेणी प्राप्त करने पर सहमति होती है जिसे मूल्यांकित संपत्ति पर लागू किया जा सकता है।
चरण II. मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के लिए संभावित सकल किराया (पीजीआर) मूल्य की गणना। इस स्तर पर, तुलनीय वस्तुओं के लिए, मूल्यांकन की गई वस्तु के लिए किराए की राशि (संभावित सकल किराया) तुलनीय वस्तुओं के लिए आवश्यक सुधार कारकों की शुरूआत के साथ निर्धारित की जाती है।
चरण III. मूल्यांकित संपत्ति के लिए संभावित सकल किराए के अनुमानित मूल्य और सकल किराया गुणक के संबंधित मूल्य को गुणा करके मूल्यांकित संपत्ति के मूल्य की गणना।
सकल किराये गुणक को उन सुविधाओं या अन्य अंतरों के लिए समायोजित नहीं किया जाना चाहिए जो तुलनीय संपत्तियों और विषय संपत्ति के बीच मौजूद हैं। यदि तुलनीय संपत्तियों और मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के बीच कोई अंतर है, तो यह माना जाता है कि उन्हें पहले से ही उनकी बिक्री (प्रस्ताव) कीमतों और किराये की दरों में ध्यान में रखा गया है। तदनुसार, यदि एक तुलनीय संपत्ति मूल्यांकन की जा रही संपत्ति से भी बदतर थी, तो इसकी बिक्री मूल्य और किराये की दर तदनुसार कम होती है। सकल आय और बिक्री मूल्य का गणितीय अनुपात नहीं बदलेगा।
मॉस्को में स्थित कार्यालय, खुदरा, औद्योगिक और गोदाम अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक मूल्यों का विश्लेषण किया गया था। उदाहरण के लिए, 627 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाला एक कार्यालय स्थान। मी, अपनी तरह का एकमात्र नहीं, अक्टूबर 2000 में कुतुज़ोव्स्की प्रॉस्पेक्ट (कुतुज़ोव्स्काया मेट्रो स्टेशन) पर स्थित $750,000 की कीमत पर बिक्री के लिए पेश किया गया था, जो प्रति 1 वर्ग मीटर है। कुल क्षेत्रफल का मी 1,196 अमेरिकी डॉलर है, और साथ ही इसे 400 अमेरिकी डॉलर प्रति 1 वर्ग मीटर के हिसाब से किराए पर देने की पेशकश की गई थी। परिचालन खर्चों को ध्यान में रखते हुए प्रति वर्ष मी। इस संपत्ति के बिक्री मूल्य और किराये की दर के अनुपात के आधार पर, सकल किराये गुणक का मूल्य 3.0 होगा। शेष वस्तुओं के लिए भी ऐसी ही प्रक्रिया अपनाई गई।
प्रारंभिक डेटा के विश्लेषण और गणितीय प्रसंस्करण के परिणामस्वरूप, हमने पाया कि कार्यालय अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक का औसत मूल्य 3.1 था, और इसके मूल्यों में उतार-चढ़ाव की सीमा 2.7 से 3.5 तक थी।
खुदरा अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक का औसत मूल्य 4.2 था, और इसके मूल्यों में उतार-चढ़ाव की सीमा 3.8 से 4.6 तक थी।
औद्योगिक और गोदाम अचल संपत्ति के लिए सकल किराये गुणक का औसत मूल्य 2.9 था, और इसके मूल्यों में उतार-चढ़ाव की सीमा 2.5 से 3.3 तक थी।
इसमें कोई संदेह नहीं है कि ये मान नमूना आकार के आधार पर थोड़ा भिन्न हो सकते हैं। इस मामले में, 1999 से 2000 की अवधि के लिए प्रत्येक अध्ययन समूह के लिए कम से कम 20 संपत्तियों का चयन किया गया था।
चेमेरिकिन सर्गेई मिखाइलोविच,
भूमि प्रबंधन में राज्य विश्वविद्यालय के स्नातकोत्तर छात्र,
CJSC "सिटी ब्यूरो ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्सपर्टीज़" की शाखा के निदेशक
रियल एस्टेट में अपने मालिक के लिए आय उत्पन्न करने की क्षमता होती है। और यह मुख्य कारणों में से एक है कि इसे क्यों खरीदा जाता है (उदाहरण के लिए, पूर्व-क्रांतिकारी सेंट पीटर्सबर्ग में अपार्टमेंट इमारतें)। अन्य कारण तत्काल जीवन यापन के लिए खरीदारी करना, व्यक्तिगत जरूरतों को पूरा करना आदि हो सकते हैं। रियल एस्टेट अपने मालिक को निम्नलिखित प्रकार की आय दिला सकता है:
1) वर्तमान नकद प्राप्तियाँ,
2) करों पर बचत,
3) भविष्य की किराये की आय,
4) पुनर्विक्रय पर अचल संपत्ति के मूल्य में वृद्धि से आय,
5) अचल संपत्ति बेचते समय करों पर बचत।
अचल संपत्ति के मूल्यांकन में आय पद्धति का उपयोग करते समय मूल्यांकक का कार्य अचल संपत्ति के स्वामित्व और संचालन से भविष्य की सभी आय का वर्तमान मूल्य निर्धारित करना है।
सकल किराया पद्धति सकल किराया गुणक (वाईआरएम) का उपयोग करती है और यह इस धारणा पर आधारित है कि किसी संपत्ति की बिक्री मूल्य और उसकी किराये की आय के बीच सीधा संबंध है। अर्थात्, YRM संभावित सकल आय या वास्तविक सकल आय के लिए बिक्री मूल्य का अनुपात है। इसके अलावा, बाजार परंपराओं के आधार पर, सकल आय की गणना वार्षिक आधार पर या मासिक आधार पर की जा सकती है।
YRM का उपयोग अक्सर विकसित बाजार अर्थव्यवस्थाओं में एकल-परिवार आवासीय भवनों के मूल्य निर्धारण के लिए किया जाता है, जहां मासिक सकल किराया गुणक का उपयोग किया जाता है और उपयोगिताओं को छोड़कर, असज्जित आवास के लिए किराए के भुगतान को ध्यान में रखा जाता है।
वाईआरएम गुणक के आधार पर अचल संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने की विधि काफी सरल है और अक्सर पश्चिमी मूल्यांककों के अभ्यास में इसका उपयोग किया जाता है। इस पद्धति का उपयोग करने के दो मुख्य दृष्टिकोण हैं। पहला दृष्टिकोण इस तथ्य पर आधारित है कि वाईआरएम का निर्धारण करते समय तुलनीय वस्तुओं में अंतर के लिए समायोजन करने की कोई आवश्यकता नहीं है। और यदि वस्तु मूल्यांकन की जा रही वस्तु से बहुत भिन्न है, तो उस पर विचार ही नहीं किया जाता है। दूसरा दृष्टिकोण वस्तुओं की भौतिक विशेषताओं में सुधार करने पर आधारित है, जैसा कि एसएपी पद्धति का उपयोग करते समय किया जाता है।
उदाहरण।विषय संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) $57,000 होगी। निम्नलिखित जानकारी के आधार पर वस्तु का मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है।
कुल पूंजीकरण दर की क्रमबद्ध श्रृंखला: 0.105; 0.114; 0.120.
मॉडल अर्थ:-.
माध्य मान: 0.114.
अंकगणित माध्य: 0.113.
मिलान की गई वस्तुओं की गुणवत्ता की तुलना करने के बाद, मूल्यांकनकर्ता निर्णय लेता है कि मूल्यांकन की जा रही वस्तु के लिए वांछित आर मान 0.115 या 11.5% है। तब वस्तु की लागत V=NOI/R=57000/0.115=$495650 के बराबर होगी। वाईआरएम= वी/एनओआई=8.7.
आय पूंजीकरण पद्धति का मूल विचार यह है कि अचल संपत्ति की कीमत उस आय से निर्धारित होती है जो वह भविष्य में ला सकती है।
ऐसी आय हैं:
- अचल संपत्ति के संचालन से आय;
- अचल संपत्ति के पुनर्विक्रय से आय।
उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि विधि के अनुप्रयोग का मुख्य दायरा अचल संपत्ति आय का आकलन है।
दृष्टिकोण का सार भविष्य की आय के प्रवाह को उनके वर्तमान मूल्य में पुनर्गणना करने के लिए एक या दूसरे विकल्प (विधि) का उपयोग करना है, इसे ध्यान में रखते हुए:
· भविष्य की आय की राशि;
· आय सृजन की अवधि;
· आय प्राप्ति का समय.
सामान्य तौर पर, आय दृष्टिकोण (व्यापार मूल्यांकन में प्रयुक्त) का आधार एक सरल और प्रसिद्ध सूत्र है: आय पूंजीकरण दर से गुणा की गई लागत के बराबर है:
यह बदले में इस प्रकार है:
लागत आय को कैप दर से विभाजित करने के बराबर होती है।
यह सामान्य सूत्र आय दृष्टिकोण की सभी किस्मों को रेखांकित करता है।
आय दृष्टिकोण को तीन मुख्य विकल्पों में लागू किया जा सकता है:
♦ सकल किराया पद्धति (अक्सर तुलनात्मक बिक्री विश्लेषण पद्धति का एक रूपांतर माना जाता है)।
♦ प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि।
♦ रियायती नकदी प्रवाह विधि।
किसी भी विधि का अनुप्रयोग इस धारणा पर किया जाता है कि संपत्ति आय का एक स्रोत है (किराए के अधीन), और इसलिए वस्तु का मूल्य किराए की राशि और लागत के बीच संबंध के माध्यम से निर्धारित किया जाता है। विधियों में अंतर इस सिद्धांत का उपयोग करने की तकनीक में निहित है।
सकल किराया विधिइसमें मूल्य और संभावित सकल आय (सकल किराया) के बीच संबंध निर्धारित करना शामिल है जो मूल्यवान वस्तु एक निश्चित अवधि (वर्ष) के लिए ला सकती है।
व्यवहार में, इसका मतलब यह है कि मूल्यांकक को किराये के भुगतान के स्तर और मूल्यांकित वस्तुओं की तुलना में बिक्री मूल्यों पर बाजार की जानकारी मिलनी चाहिए (इसलिए इसे एसएमई का एक प्रकार माना जा सकता है)।
उदाहरण के लिए, निम्नलिखित डेटा है:
इन आंकड़ों के आधार पर, मूल्यांकक औसत (5.5), माध्यिका (श्रृंखला के मध्य) (5.5) की गणना करके किसी दिए गए बाजार के लिए विशिष्ट मूल्य/किराया अनुपात के बारे में निष्कर्ष निकाल सकता है और, गणना के आधार पर, सबसे अधिक निर्धारित कर सकता है। इस अनुपात का उचित मूल्य.
मूल्य/किराया अनुपात को सकल किराया गुणक (जीआरएम) कहा जाता है।
अब, संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए, या तो मालिक से वार्षिक किराए की राशि पर डेटा प्राप्त करना आवश्यक है, या इस प्रकार की संपत्ति के लिए किराए के स्तर पर बाजार की जानकारी का उपयोग करना भी आवश्यक है।
दूसरे शब्दों में, इस पद्धति के ढांचे के भीतर, अचल संपत्ति का मूल्य जीआरएम द्वारा गुणा किए गए वार्षिक किराए (या किसी अन्य अवधि के लिए किराया) के बराबर है:
वी = आर*जीआरएम।
प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधिऔर रियायती नकदी प्रवाह विधिवस्तु की लाभप्रदता का अधिक गहन अध्ययन करने का सुझाव दें।
उनके अनुप्रयोग में उपयोग की जाने वाली प्रमुख अवधारणाएँ शुद्ध परिचालन आय (NOI या N0I - शुद्ध परिचालन आय) और पूंजीकरण दर - R (दर) की अवधारणाएँ हैं। इस मामले में, मूल्यांकक का कार्य, सबसे पहले, मूल्यांकित की जा रही संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को सही ढंग से निर्धारित करना है।
किसी संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय संपत्ति से वास्तविक आय और संपत्ति के रखरखाव की परिचालन लागत के बीच का अंतर है।
शुद्ध परिचालन आय का निर्धारण एक ऐसा ऑपरेशन है जिसका उपयोग प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि (एमसीएम) और रियायती नकदी प्रवाह विधि (डीसीएफ) दोनों के साथ समान रूप से किया जाता है।
भारतीय दंड संहितासूत्र का उपयोग करना शामिल है:
वी=एनओआई/आर,
जहां r पूंजीकरण दर है।
तदनुसार, आईपीसी का उपयोग करने के लिए यह आवश्यक है:
- वर्ष के लिए एनपीवी का आकार निर्धारित करें (एक नियम के रूप में, बाजार की गतिशीलता, आय और व्यय के बारे में विचारों को ध्यान में रखते हुए, औसत मूल्य कई वर्षों में लिया जाता है);
- पूंजीकरण दर निर्धारित करें;
- सूत्र लागू करें.
आईपीसी का उपयोग उन मामलों में किया जाता है जहां हम असीमित अवधि के लिए स्थिर नकदी प्रवाह से निपट रहे हैं।
यह इस तथ्य को ध्यान में नहीं रखता है कि समय के साथ, वस्तु की लाभप्रदता (पूंजीकरण दर) इस तथ्य के कारण बदल सकती है कि संचालन की शुरुआत में खाली स्थान के उच्च अनुपात की संभावना है, इसके लिए अतिरिक्त लागत की आवश्यकता होती है विज्ञापन देना और किरायेदारों को आकर्षित करना; परिचालन अवधि के अंत में, सुविधा के रखरखाव की लागत बढ़ जाती है, आदि।
आय के स्तर, आय की अवधि और उसकी प्राप्ति के समय में अपेक्षित परिवर्तनों को ध्यान में रखने के लिए, रियायती नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग किया जाता है, जो चक्रवृद्धि ब्याज की अवधारणा पर आधारित है।
जैसा कि आप जानते हैं, चक्रवृद्धि ब्याज का सार यह है कि वित्तीय परिसंपत्ति में निवेश की गई मौद्रिक इकाई का भविष्य मूल्य सूत्र द्वारा निर्धारित किया जाता है:
एफवी = पीवी(एल + आर) एन,
जहां FV भविष्य का मूल्य है,
पीवी - वर्तमान (वर्तमान) मूल्य,
जी - पूंजीकरण दर,
n आय की अवधियों की संख्या है।
इसके अनुसार:
पीवी = एफवी/(1 + जी) एन या एफवी*1/(1 + जी) एन,
जहां 1/(1 + r) n छूट कारक है, पूंजीकरण दर का व्युत्क्रम।
आवेदन एमडीडीपीआपको ध्यान में रखने की अनुमति देता है:
समय के साथ किसी संपत्ति की पूंजीकरण दर (लाभप्रदता) में परिवर्तन;
आय जो वस्तु के संचालन के बाद उसकी बिक्री से प्राप्त की जा सकती है (प्रत्यावर्तन की राशि);
समय के साथ किसी वस्तु के मूल्य में परिवर्तन।
अचल संपत्ति का आकलन करते समय, बाद की परिस्थिति महत्वपूर्ण महत्व रखती है, इस तथ्य को ध्यान में रखते हुए कि संपत्ति, भूमि की एकता और किए गए सुधारों के रूप में ली जाती है, विपरीत प्रवृत्तियों से प्रभावित होती है - टूट-फूट (और, इसलिए, मूल्य की हानि) , सुधार और भूमि के मूल्य में वृद्धि।
इस प्रभाव को ध्यान में रखने के लिए, रियायती नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग करके अचल संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, निम्नलिखित अवधारणाएं पेश की जाती हैं: "पूंजी पर रिटर्न की दर" और "पूंजी पर रिटर्न की दर।" परिणामस्वरूप, छूट दर उनके योग के रूप में प्रकट होती है और पूंजीकरण दर के साथ मूल्य में मेल नहीं खाती है, जो केवल पूंजी पर रिटर्न को दर्शाता है।
इस संबंध में विधि का पूरा सूत्र इस प्रकार दिखेगा:
जहां पीवी वर्तमान मूल्य है,
सीएफआई - i-वें अवधि में नकदी प्रवाह,
n - अवधियों की संख्या,
आर - छूट दर.
किसी भी मामले में, आईपीसी और एमडीडीपी विधियों का उपयोग पूंजीकरण दर का सही लेखांकन मानता है। यहां निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जाता है।
बाजार नमूनाकरण विधि- वास्तव में, यह पूंजीकरण दर के मूल्य को निर्धारित करने के लिए तुलनात्मक बिक्री विश्लेषण की विधि का अनुप्रयोग है: बाजार का अध्ययन किया जाता है, समान वस्तुओं की लाभप्रदता पर जानकारी पाई जाती है और इस वस्तु के लिए लागू की जाती है।
संचयी निर्माण विधि- पूंजीकरण दर को यहां जोखिम-मुक्त दर और जोखिम प्रीमियम के योग के रूप में परिभाषित किया गया है। जोखिम-मुक्त दर को अलग-अलग देशों में अलग-अलग तरीके से परिभाषित किया गया है। अमेरिका में, यह सरकारी प्रतिभूतियों पर रिटर्न की दर है। रूस में, जोखिम-मुक्त दर निर्धारित करना एक जटिल समस्या है। व्यवहार में, या तो सर्बैंक में विदेशी मुद्रा जमा पर दर, या यूरोबॉन्ड पर दर, या LIBOR दर (लंदन इंटरबैंक एक्सचेंज इंटरबैंक उधार दर) का उपयोग किया जाता है।
जोखिम प्रीमियम:
♦ जोखिम प्रीमियम, जो जोखिम-मुक्त निवेश को छोड़कर, किसी भी अन्य प्रकार के निवेश में निहित है;
♦ परिसंपत्ति की कम तरलता के लिए मुआवजा;
♦ संभावित अप्रभावी प्रबंधन के लिए मुआवजा;
♦ परिसंपत्ति के मूल्य में संभावित वृद्धि या कमी के लिए समायोजन।
उदाहरण के लिए:
जोखिम-मुक्त दर - 9%;
अतिरिक्त जोखिम - 5%;
नियंत्रण सुधार - 2%;
तरलता समायोजन - 4%।
कुल: पूंजी पर रिटर्न की दर - 19% या 0.19 के बराबर होनी चाहिए।
इसके अलावा, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि निवेशित पूंजी को वापस करने की आवश्यकता यहां परिलक्षित नहीं होती है। यदि हम मानते हैं कि निवेश की गई पूंजी 20 वर्षों के भीतर वापस आ जानी चाहिए, तो हमें पूंजी दर पर रिटर्न = 5% जोड़ना होगा। इसलिए, कुल कैप दर 0.24 होगी।
इस पद्धति को सामान्य बिक्री तुलना पद्धति का एक विशेष मामला माना जा सकता है। यह अचल संपत्ति की बिक्री कीमत और इसे पट्टे पर देने से संबंधित किराये की आय के बीच सीधे संबंध के उद्देश्यपूर्ण आधार पर आधारित है: किराये की आय जितनी अधिक होगी, बिक्री मूल्य उतना ही अधिक होगा। इस संबंध को बिक्री मूल्य और किराये की आय के अनुपात के रूप में सकल किराया गुणक (गुणांक) द्वारा मापा जाता है। सकल किराया पद्धति आय उत्पन्न करने वाली अचल संपत्ति के मूल्यांकन पर लागू होती है जो बाजार में व्यापक रूप से बेची जाती है (व्यक्तिगत घरों की खरीद, शॉपिंग मंडप और उनके बाद के किराये के लिए कियोस्क आदि)। सामान्य तौर पर, सकल किराया पद्धति को लागू करने के एल्गोरिदम में निम्नलिखित चरण होते हैं।
चरण I. एमवीआर की गणना:
- * मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के तुलनीय और उसी क्षेत्र में स्थित अचल संपत्ति वस्तुओं की एक सूची संकलित करना:
- * एमवीआर मान प्राप्त करने के लिए प्रत्येक तुलनीय संपत्ति के बिक्री मूल्य को संबंधित किराए से विभाजित करके गणना;
- * एकल एमवीआर मूल्य या एमवीआर मूल्यों की एक श्रृंखला निर्धारित करने के लिए प्राप्त एमवीआर मूल्यों का समन्वय जो मूल्यांकन की जा रही वस्तु पर लागू हो सकता है।
चरण II. मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के लिए बाजार किराये की आय की राशि की गणना:
- * तुलनीय अचल संपत्ति संपत्तियों की पहचान जो किराए के स्तर के संदर्भ में तुलनीय हैं;
- * मूल्यांकन की जा रही वस्तु की संगत विशेषताओं के साथ तुलना की मुख्य विशेषताओं के अनुसार तुलनीय वस्तुओं का विश्लेषण;
- * मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के लिए बाजार किराये की आय का मूल्य प्राप्त करने के लिए आवश्यक समायोजन की गणना।
चरण III. मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के मूल्य की गणना:
* पहले चरण में प्राप्त एमवीआर के संबंधित मूल्य (या सीमा मूल्यों) द्वारा मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के लिए बाजार किराये की आय के अनुमानित मूल्य को गुणा करना।
आइए हम निम्नलिखित उदाहरण का उपयोग करके सकल किराया पद्धति को लागू करने के लिए प्रस्तुत एल्गोरिदम का वर्णन करें। कार्य एक रिसॉर्ट क्षेत्र (उदाहरण के लिए, सोची में) में स्थित एकल-परिवार आवासीय भवन का बाजार मूल्य निर्धारित करना है और छुट्टियों के लिए बाद में किराये के लिए खरीदा गया है। एक ही क्षेत्र में समान घरों की खरीद और बिक्री लेनदेन के विश्लेषण से 15.07-16.33 (तालिका 9.6) की सीमा में एमवीआर की सीमा निर्धारित करना संभव हो गया। इस श्रेणी से हम 15.88 का औसत एमवीआर मान चुनते हैं। विचाराधीन तुलनीय वस्तुओं के लिए आकार में सांख्यिकीय नमूना जितना बड़ा होगा, एमवीआर मूल्य उतना ही अधिक विश्वसनीय होगा।
मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के लिए बाजार किराये की आय का मूल्य निर्धारित करने के लिए, चार तुलनीय वस्तुओं का चयन किया गया था, जिसके लिए व्यक्तिगत तुलना तत्वों (तालिका 9.7) के लिए किराए में उचित समायोजन किया गया था।
तालिका 9.6 एमवीआर की परिभाषा
यह ध्यान रखना मौलिक रूप से महत्वपूर्ण है कि मूल्यवान वस्तु के लिए एमवीआर और बाजार किराये की आय की गणना आवश्यक रूप से समान तुलनीय वस्तुओं के लिए नहीं की जाती है, हालांकि व्यक्तिगत वस्तुओं का उपयोग मूल्यवान वस्तु के लिए बाजार किराये की आय को उचित ठहराने के लिए किया जा सकता है (तालिका 9.7 से) तालिका 9.6 में $4,200 के किराये के साथ तुलनीय संपत्ति शामिल है)।
विषय संपत्ति के लिए अनुमानित बाज़ार किराये की आय $4,100 प्रति वर्ष है। तब मूल्यांकन किए गए एकल-परिवार अवकाश किराये के घर का बाजार मूल्य $4,100 x 15.88 = $65,108 है।
